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李忠:担心开发商参与特色小镇建设的逻辑是不对的
类型:专家解读  日期:2017-06-10  浏览:433 次  评论:查看评论

 导读

  各类“小镇计划”来势凶猛,也引发了业界担忧,房地产企业会否以特色小镇之名变相圈地?特色小镇建设是否会变成新一轮的房地产开发?对此,中国房地产报记者采访了华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司董事长李忠。

中房报记者 苗野 北京报道

中房报记者 苗野 北京报道

  特色小镇已成为当下城市规划和房地产开发领域里的流行词。

  继去年10月公布了首批127个全国特色小镇名单后,第二批全国特色小镇名单即将公布。住建部近日要求各省6月底前上报300个特色小镇推荐名单,市场对特色小镇的关注度愈发提升。不到一年时间,已有多家房企披露涉足小镇建设的计划,纷纷掘金小镇建设。

  但各类“小镇计划”来势凶猛,也引发了业界担忧,房地产企业会否以特色小镇之名变相圈地?特色小镇建设是否会变成新一轮的房地产开发?对此,中国房地产报记者采访了华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司董事长李忠。

  中国房地产报:过去一年,特色小镇在全国遍地开花,但实际上,特色小镇在国内并无一致的概念定义,你是如何理解特色小镇中的“特色”及“小镇”的概念?

  李忠:“有限”是特色小镇打造的关键,也是魅力的关键。它是在有限产业下吸引有限的人群,用有限的打造手法形成有限规模的逻辑。规模有限是小镇最大的特色。

  现在许多人说特色小镇,都是拿欧美的逻辑在说中国,欧美的小镇活得好不代表中国能做好。在中国,并不是所有的小镇都能成功,能够成功的小镇只会是少数。

  特色小镇应该理解为是数量的变化,而不是质量的变化。它其实并不是一个新类型,也不是一种新功能的产生,而是个头的变化,个头小是特色小镇最重要的一个特色。

  大家为什么都愿意做小镇?因为它规模有限,目的明确,从而达到运营路径更简捷。

  中国房地产报:现在有很多开发商包括碧桂园、华侨城、万科等都进入到特色小镇建设中,小镇建设表现出最明显的特征就是房地产化的凸显,而“特色小镇”的本来面目却变得模糊,如何避免特色小镇建设变成新一轮的房地产开发?

  李忠:房地产化不是问题,问题在于一个度的把握。我发现大部分特色小镇的房地产配置不是高了,而是低了。特色小镇要搞产业,往往应该是房地产先行。宁可让房来等厂,不要让厂来等房。但凡要让厂等房,那就等于回到了计划经济,先生产再生活。

  之前国家提过美丽乡村建设,没有一个开发商响应;现在好不容易有一个特色小镇政策让所有开发商都心痒不止,却要担心,这个逻辑是不对的。有人认为一旦特色小镇一哄而上会浪费资源。但这浪费的也是开发商的资源。不做特色小镇老百姓什么都得不到,但即使开发商建了许多设施特色小镇没有建起来,至少还给百姓留下了基础设施和配套。我们要想的是怎么利用这个政策,把事情做得更好。

  中国房地产报:但确实存在开发商利用特色小镇之名跑马圈地的情况?

  李忠:确实是有这种现象存在。现在一些纯地产公司纷纷开始做特色小镇,因为前一轮大家觉得能够获取廉价土地的方式是产业新城,而这一轮能获取廉价土地的方式就是特色小镇。甚至有些开发商说,特色小镇是开发商能够不走招拍挂拿到相对廉价土地的唯一一个,也是最后一个风口。这就是为什么特色小镇这么热。

  问题在于政府给予部分开发商资源给的过快、过宽。像恒大、碧桂园、华夏幸福这类企业,资本通道是顺畅的,而且有实力,多拿几个小镇没问题。小开发商如乌镇的开发商陈向宏,虽然有成功案例,但是核心团队的复制力是有限的。

  宁愿相信许家印能做出100个好的特色小镇,也不相信陈向宏能做出100个好的特色小镇。因为一个是流水线搞生产,一个是手工作坊,手工作坊出一两个精品是没问题的,但大规模复制是有问题的。大房企会迅速弄出一个模式,再利用这个模式来复制。

  但是这两种我认为问题都不大,大问题在于中间一批开发商。有一类公司一个特色小镇也没做出来,就已经10个20个去拿特色小镇,这类企业最后把政府圈进去的可能性比较大。

  现在提出要把特色小镇当作内生动力,当作国家城镇化的发展途径。在这个逻辑下,开发商做特色小镇要慎重落子。

  中国房地产报:为什么很多地产公司都愿意做特色小镇,哪怕过去做产业新城的房企也都成立了特色小镇部门?

  李忠:因为产业新城是一个大循环,而特色小镇是小循环,小循环能够做到“短平快”,可以把与政府的谈判周期缩短。你做一个产业新城,需要分析做这个产业还是那个产业。举个例子,一个产业新城要做机械电子、汽车制造、模具,已经确定了三类产业,但只因为最后不确定要不要做生物科技就谈判了很久。但是特色小镇往往去拿地的时候,这个特色小镇多多少少是有一些本地特色,没啥好纠结的,而且这个定位一定是锐利化的,不会定好几个产业。确定了机械电子就可以只做机械电子,我就是把这个核心产业做到底,定位好做,规划也好做。

  现在很多开发商宁可把一个产业新城拆分成三四个特色小镇,这样它每一个小镇的运作的确定性都大幅增强,这就是特色小镇现在骤然增多的原因。现在甚至有人提到要利用特色小镇的思维做旧城改造,我觉得中国人的创造力是非常厉害的。

  中国房地产报:什么样的小镇适合中国的特色土壤?其根本诉求是什么?

  李忠:特色小镇一个重要的发展方向就是要与大城市发生共振。靠城市,这是最重要的事。只要离都市近,尤其离大都市近,哪怕特色不是特别鲜明也值得去投资。旅游资源中真正能赚到城市钱的,并不是资源绝对好离大城市绝对远的,而是资源相对好同时离大城市绝对近的。

  做大城市周边的特色小镇,在大城市周边,跟大城市互动更加方便,也更强,这个是选址的第一个逻辑。中国做特色小镇的主战场应该是中东部地区的大都市圈,京津冀、长三角、珠三角,包含大武汉周边、大成都周边,这些都是小镇的密集地。

  特色小镇发展的核心就两个字:聚焦。聚焦是小镇成功的最核心逻辑。内涵越大,外延越小的特色小镇越容易成功。做特色小镇前面加的定语越多的小镇越容易成功。大城市可以广种博收,但小镇只能是一个方向、一个支柱产业。特色小镇的资源必须要求精准投放,能够率先领先一步的是能够得到市场高回报的。

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