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学者:房价问题是资源错配,一线城市供地太少中西部供地太多
类型:专家解读  日期:2017-06-16  浏览:357 次  评论:查看评论

2016年国内商品房的销售额首次突破了10万亿元的大关,从去年“9·30”新政之后,调控的压力越来越大,市场环境也发生了很多的变化,面对新的环境,房地产行业将会走向何方?

6月13日,在第十四届中国蓝筹地产年会上,众人从不同的立场进行了分析和预判,现场参会的官员和学者将目光聚焦宏观政策。

“虽然产能过剩、债务还没有清理完毕,但中国高增长的故事尚未结束,房地产市场潜力依然巨大。” 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为,现在房地产基本的问题是要解决战略性和制度性问题。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁建言,调控房价不要“一刀切”,应该通过空间区域、市场规律、基础设施配套、行政权力下放的方式,从根本上解决房价上涨的问题。

专家:“中国经济L型走到底了,在徘徊中”

樊纲对于中国经济的长期发展保持乐观心态,他从宏观经济的角度诊断房地产市场问题,认为产能过剩、库存积压、债务、坏账等现象都是属于结构性问题,和企业的改革相关,是典型的经济过热之后的后遗症现象。

“也许中国经济L型下滑的过程结束了,但下滑之后在低谷还要徘徊一段时间,上次是三年,这次需要多久还不知道,但我对长期发展保持乐观。” 樊纲说,中国高增长的故事远没有结束,虽然短期不是很乐观,但房地产市场未来的潜力依然巨大。

樊纲支持在特殊时期的房地产调控政策,但不适宜将这种临时性措施当作永性措施,要在有限的时间抓紧做一些正确的事,改变一些过去的战略,过去的政策等使房地产市场能够稳定健康的发展,然后逐步退出这些行政性的手段。“退出这种有钱不让买房子,逼着人家搞离婚的行政措施。”

当然,楼市调控的影响正在逐步显现,房地产投资增速在今年首现下滑。国家统计局发布数据显示,今年1-5月,全国房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。

“现在房地产基本的问题是需要解决战略性和制度性的问题。” 樊纲认为,供求关系影响了房价,土地供应需要按需调整,中国还处在快速工业化阶段,人口会大量涌向大城市,这个决定着未来房地产市场发展的方向,潜力仍然巨大。

在南京大学经济学院教授、长江学者特聘教授刘志彪看来,当人口随着经济发展,随着生活水平提高,逐步的从农村和小城镇,往城市和大城市进行转移的时候,这种城镇化的过程会有效的推动发展,因为这种转移的过程当中,需要建设大量的基础设施,需要建设大量的房屋,需要建设大量的工厂,需要投资大量的产业,从而带来整个国家经济的起飞。怎么样实现城镇化,这就是产业升级一个重要的因素。“和国外相比,中国城镇化的过程还有非常大的潜力可以挖,我的看法房地产还有余地。”

房价源于供需错配 需增加一线土地供应

“中国的房价是供需错配的问题”,上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭直言。

李铁赞同这个判断,认为现在大家把焦点都集中在房价的问题上,但是没有人认为是供给不足导致的结果。特别是北上广深受以控制人口为目标的政策思路影响,其次是控制郊区中小城市的发展。控制土地供给的例子如北京,住宅用地的供给逐年下降。另外城郊的交通配套不足,所以周边中小城市缺乏发展的机会。

“一味的采取行政措施限制房价,限制供给,限制住房销售。这样对房价上涨不满情绪还在积累,而且还会使未来房价形成更高的反弹。”李铁说。“不能用简单的行政手段代替市场的调节,不能凡是出了问题就采取一刀切的手段,要根据市场规律来调节住房问题。”

政府部门也注意到了这个问题,在今年4月初,国土资源部、住房和城乡建设部联合出台的调控新政规定,各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。其中,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷分析,在调控持续的背景下,房价反弹的压力很大,但是调控此起彼伏,未来调控加码的大浪已经过去。关于房地产企业的应对策略,欧阳捷建议:

首先是要研判大势,必须有充分的危机意识,防患于未然,对城市做长期和系统深度的逻辑分析,包括各方面的分析,优化战略布局来关注政策机会,要控制适度的投资节奏,不能激进抢地。房企未来的发展方向是两方面,一二线城市要深耕做品牌,应和调控做收购兼并,三四线城市扩围。

“2017年全年房地产市场是量平价稳略有增长。” 欧阳捷解释,量平就是销售面积平,价稳,销售额略有增长。

 

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